Цены на недвижимость будут расти

Прогнозы относительно неуклонного повышения цен на недвижимость, как правило, основаны на доводах относительно постоянного роста стоимости строительства. Однако, это не совсем верно. В стоимости строительства в России заключена огромная часть коррупционной составляющей. Часть эта непозволительно большая.

По различным оценкам до 40-50% в себестоимости квадратного метра составляет именно коррупционная составляющая. Это взятки и откаты за предоставление земельного участка, согласование строительства, подключение к сетям. Еще одна часть состоит в ценовом сговоре поставщиков основных строительных материалов (цемента, кирпича, арматуры и пр.).

Не секрет, что большинство заводов строительных материалов принадлежат крупным финансово-промышленным группам (даже если юридически это не так, то фактически соответствует действительности). Монопольное положение позволяет таким группам вздувать цены на материалы без оглядки на национальный проект «доступное жилье». Значительная часть квадратного метра израсходована заранее на подкуп и откаты.

Это очень плохо. Сложившаяся цена квадратного метра не соответствует уровню развития экономики. Есть вполне определенные сложившиеся критерии «справедливой» стоимости квадратного метра в развитых странах. Раз уж мы себя считаем страной развитой и с рыночной экономикой давайте сравнивать эти коэффициенты в России и в некоторых странах Западной Европы и США.

Понятие «справедливой стоимости» жилья можно наглядно показать на соотношении цены квартиры и арендной платы, которую можно брать за аренду той же квартиры, поскольку стоимость аренда и отражает реальные финансовые возможности населения в части затрат на жилье. В развитых европейских странах рынок аренды жилья равен, а часто превосходит по объему рынок приобретения жилья в собственность.

В Германии, например, до 60% населения предпочитают арендовать жилье, а не приобретать его в собственность. Постараюсь объяснить почему. Дело в том, что покупка жилья в кредит выгодна только на рынке с активно растущими ценами. Коим и был все последние годы российской рынок, а в условиях стагнации рынка или даже его некоторой коррекции (уж точно стабилизации), при прочих равных условиях, аренда жилья может оказаться в два раза выгоднее, чем его покупка в кредит.

Итак, вывод – стоимость жилья в значительной мере сформирована не рыночными механизмами, а коррупционной составляющей. Если два года назад по приблизительным подсчетам позволить себе купить квартиру, хотя бы в ипотеку, могло 10% населения страны, то теперь этот процент уменьшился до 4-5%. Спрос на жилье очень высокий, но не по таким ценам. Платежеспособный спрос стремительно сокращается и это на фоне ужесточения политики банков в области ипотечного кредитования и даже некоторого повышения ставок.